Na kúpu poľnohospodárskej pôdy je teraz ten správny čas

Čo predchádzalo nálezu ústavného súdu 

V roku 2014 vstúpil do účinnosti Zákon o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku a o zmene a doplnení niektorých zákonov (140/2014 Z. z.). Tento zákon vo výraznej miere obmedzil práva vlastníkov poľnohospodárskej pôdy v oblasti jej scudzovania.

Ak chcel vlastník poľnohospodárskej pôdy predať svoj pozemok konkrétnej osobe, musel absolvovať dlhý rad administratívnych úkonov, pričom počas tohto procesu mu hrozilo riziko, že pozemok nemusel reálne predať osobe, ktorej pôvodne pozemok mienil predať. Už z úvodu tohto článku vyplýva, že takéto ustanovenia sú zjavne v rozpore s nedotknuteľnosťou vlastníckeho práva a slobodou rozhodovania sa o nakladaní so svojim majetkom, a tým pádom aj v rozpore so základným zákonom štátu – Ústavou.

Obsah článku 

1.) Dôvody vzniku obmedzenia nakladania s poľnohospodárskou pôdou

2.) Pôvodný režim scudzovania poľnohospodárskej pôdy

3.) Nález ústavného súdu PL. ÚS 20/2014  (zverejnenie v Zbierke zákonov SR – 33/2019 Z. z.)

4.) Súčasný režim scudzovania poľnohospodárskej pôdy - postup pri predaji / kúpe poľnohospodárskej pôdy

1.) Dôvody vzniku obmedzenia nakladania s poľnohospodárskou pôdou od roku 2014

Z obsahu dôvodovej správy k predmetnému zákonu vyplýva, že podnetom zákonodarcu k vytvoreniu a prijatiu tohto zákona bola skutočnosť, že trh s poľnohospodárskou pôdou je vo vzťahu k schopnostiam nadobúdateľa obhospodarovať túto pôdu úplne liberálny, neprispieva k jej ochrane a riadnemu obhospodarovaniu. Potvrdzuje to aj fakt, že sa nezachovala výmera poľnohospodárskej pôdy deklarovaná pred vstupom do Európskej únie. Slovenská republika v tomto období deklarovala rozsah poľnohospodárskej pôdy vo výmere 1 955 000 ha, v roku 2012 však bola jej skutočná výmera iba 1 888 103 ha a pri súčasných trendoch nie je predpoklad jej relevantného rastu. Uvedené skutočnosti viedli k záveru, že v Slovenskej republike bolo potrebné popri vtedajšej právnej úprave prijať zákon, ktorý by reguloval nadobúdanie poľnohospodárskych pozemkov a zamedzil ich špekulatívnym nákupom, následnej zmene druhu pozemku a možnému zneužívaniu vlastníctva vo vzťahu k doterajším nájomcom, najmä požadovaním neprimeraného nájomného.

Zamedzenie predaja pôdy do zahraničia 

Zjednodušene povedané, sa týmto zákonom snažil zákonodarca zamedziť aj predaju poľnohospodárskej pôdy do zahraničia a jej využívaniu na iné ako poľnohospodárske účely, avšak spôsobil to, že vlastník poľnohospodárskej pôdy nemohol svoju pôdu predať za štandardných trhových mechanizmov, a teda nemohol si určiť komu, kedy a ako prevedie svoju poľnohospodársku pôdu.

Taktiež ak mal niekto záujem realizovať svoj poľnohospodársky podnikateľský plán, bolo preňho veľmi komplikované získať poľnohospodársku pôdu na realizovanie svojich plánov (ak nespĺňal zákonom predpísané pravidlá). 

2.) Pôvodný režim scudzovania poľnohospodárskej pôdy účinný od roku 2014 do 11.2.2019

Podľa do nedávna účinnej právnej úpravy , ktorá platila do 11.2.2019 sa pri prevode vlastníctva poľnohospodárskej pôdy uplatňoval striktný a zdĺhavý postup. V praxi sa v prvom kroku zisťovalo, či sa na zmluvné strany vzťahuje jedna z výnimiek, ktoré prevod vlastníctva zjednodušovali.

Pôvodné znenie zákona si môžete pozrieť na tomto odkaze:

https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/2014/140/20160701.html

Výnimky zo zákona:

 sa týka pozemku samotného, prihliadalo sa na nasledujúce skutočnosti (výnimky), a to, či pozemok:

- je záhrada,

- je v intraviláne,

- je v extraviláne a zároveň je:

a) menšia ako 2000m² alebo

b) na území ochrany prírody a krajiny (napr. chránená krajinná oblasť, chránené vtáčie územie, národný parky, národná prírodná rezervácia, ochranné pásmo chráneného územia atď.), ochrany vodného zdroja alebo liečivého či minerálneho prameňa, alebo cez parcelu vedú inžinierske siete nad alebo pod povrchom (vodovod, elektrovod, plynovod, ropovod atď.), alebo je parcela v banskom revíri a z týchto dôvodov je na nej obmedzené poľnohospodárske využitie; o týchto obmedzeniach je treba mať potvrdenie od príslušnej organizácie, ibaže by toto obmedzenie bolo vecným bremenom zapísaným v katastri nehnuteľností, alebo

c) územnoplánovacou dokumentáciou určená na iné než poľnohospodárske využitie (preukazuje sa vyjadrením obce, spravidla ide o územnoplánovaciu informáciu)

alebo

d) tvorí s priľahlou stavbou funkčný celok tak, že jedna bez druhej by nemohli plniť svoju funkciu (preukáže sa opisom skutkového stavu).

Čo sa týka typu prevodu, komplikovaný postup sa uplatňoval na nasledujúce prevody podľa Občianskeho zákonníka:

- kúpnu zmluvu,

- darovaciu zmluvu,

- zámennú zmluvu (s výnimkou, ak rozdiel hodnoty zamieňaných pozemkov neprevyšuje

10 % hodnotnejšieho z nich),

- výkon záložného práva,

- zabezpečovací prevod vlastníckeho práva.

Čo sa týka zmluvných strán (účastníkov prevodu vlastníckeho práva), výnimka sa vzťahovala na nasledujúce osoby:

- k vlastníkovi parcely blízkou osobou alebo príbuzným,

- spoluvlastníkom parcely (to sa teda týka len prípadu, ak sa prevádza spoluvlastnícky podiel),

- agropodnikateľom alebo agrozamestnancom vykonávajúcim činnosť aspoň 3 roky na území obce, v ktorej sa pozemok nachádza.

Na základe vyššie uvedeného možno zhrnúť, že ak sa pri prevode poľnohospodárskej pôdy vzťahovala výnimka aspoň na jeden prvok v zmluvnom vzťahu (t. j. na predmet kúpy, zmluvnú stranu alebo spôsob prevodu), nebolo potrebné podstupovať zdĺhavý postup s nejasným výsledkom, ktorý popisujeme nižšie.

Predaj pôdy ak nebolo možné uplatniť výnimku bol komplikovaný 

Vysvetlenie pojmov používaných v texte nižšie:

Kto je agropodnikateľ

Agropodnikateľom je samostatne hospodáriaci roľník, obchodná spoločnosť, družstvo alebo pozemkové spoločenstvo. Agropodnikateľ, ktorý je mladým poľnohospodárom (má do 40 rokov, je agropodnikateľ, jeho podnikanie je prvé, ktoré v agrosektore vykonáva, a v podniku má rozhodujúce majetkové, hlasovacie a organizačné postavenie), nemusí plniť podmienku 3- ročného výkonu činnosti.

Kto je agrozamestnanec 

Agrozamestnancom je osoba, ktorá je k agropodnikateľovi v akomkoľvek pracovnoprávnom pomere a jej práca obsahuje poľnohospodársku výrobu.

Postup pri kúpe pôdy bez uplatnenia výnimky 

V prípade ak vlastník nehnuteľnosti nemohol aplikovať žiadnu z vyššie uvedených výnimiek, musel postupovať prostredníctvom zákonom stanoveného ponukového postupu. Svoju ponuku bol vlastník nehnuteľnosti povinný zverejniť v osobitnom registri zriadenom pre účely predmetného zákona a na úradnej tabuli v obci, v ktorej katastrálnom území sa nehnuteľnosť nachádza.

1.Prihlásenie záujemcov - agropodnikatelia alebo agrozamestnanci z danej obce

V prvom kole sa mohli o nehnuteľnosť prihlásiť záujemcovia, ktorí sú agropodnikateľmi alebo agrozamestnancami vykonávajúcimi svoju činnosť aspoň 3 roky v obci kde sa nehnuteľnosť nachádza alebo v obciach susediacich s obcou, v ktorej sa pozemok nachádza, a majú na území SR trvalý pobyt alebo sídlo aspoň 10 rokov.

 2. Prihlásenie záujemcov - agropodnikatelia alebo agrozamestnanci z SR alebo EÚ

Ak sa nikto z uvedených osôb neprihlásil, mohli sa prihlásiť záujemcovia, ktorí sú agropodnikateľmi alebo agrozamestnancami vykonávajúcimi svoju činnosť aspoň 3 roky na ostatnom území SR a EÚ a majú na území SR trvalý pobyt alebo sídlo aspoň 10 rokov.

Záujemca mohol prejaviť svoj záujem písomne najneskôr do 5 dní od skončenia ponukového kola. Ak nebola žiadosť zaslaná písomne, prezumuje sa nevyvrátiteľná domnienka, že žiadosť podaná nebola.

Ak si prevádzajúci vybral z uchádzačov osobu, túto označil v registri, následne musel vybraný záujemca požiadať príslušný okresný úrad o vydanie osvedčenia.

3. Predaj poľnohospodárskeho  pozemku ďalším osobám 

Ak sa vlastníkovi na ním zverejnenú ponuku platne neozval žiaden vyššie špecifikovaný záujemca, alebo sa záujemca prihlásil, ale nedohodli sa na prevode, mohol svoj poľnohospodársky pozemok predať osobe, ktorá nie je agropodnikateľom ani agrozamestnancom, avšak museli byť splnené nasledujúce podmienky:

a) neúspešne prebehla ponuka v registri v oboch kolách (nebol teda vybratý žiadny záujemca); preukazovalo sa vytlačeným náhľadom ponuky z archívu registra (vytlačená webová stránka alebo printscreen)

b) záujemca má na území SR trvalý pobyt alebo sídlo aspoň 10 rokov; preukazovalo sa potvrdením obce alebo iným dokladom

c) musela sa rešpektovať cena pozemku, ktorá sa požadovala v registri, to znamená rovnaká alebo vyššia

d) prevod na tohto záujemcu sa musel uskutočniť do 6 mesiacov od skončenia druhého kola v registri.

Záujemca o nehnuteľnosť, ktorý nie je agropodnikateľom či agrozamestnancom nemusel svoj záujem prejavovať v registri, resp. nemusel vyžadovať žiadne osvedčenie od príslušného Okresného úradu.

3.) Nález ústavného súdu PL. ÚS 20/2014  nákup pôdy opäť výrazne zjednodušil 

 Nález ústavného súdu PL. ÚS 20/2014  (zverejnenie v Zbierke zákonov SR – 33/2019 Z. z.) nájdete na tomto linku: https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/2019/33/20190211

Ústavný súd Slovenskej republiky na neverejnom zasadnutí 14. novembra 2018 v pléne zloženom z predsedníčky Ivetty Macejkovej a zo sudcov Jany Baricovej, Petra Brňáka, Miroslava Duriša, Ľudmily Gajdošíkovej, Sergeja Kohuta, Jany Laššákovej, Milana Ľalíka, Mojmíra Mamojku, Lajosa Mészárosa, Marianny Mochnáčovej, Ladislava Orosza a Rudolfa Tkáčika (sudca spravodajca) vo veci návrhu skupiny 40 poslancov Národnej rady Slovenskej republiky, zastúpenej Petrom Muránskym, poslancom Národnej rady Slovenskej republiky, na začatie konania podľa čl. 125 ods. 1 písm. a) Ústavy Slovenskej republiky o súlade zákona č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva k poľnohospodárskemu pozemku a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov s čl. 1 ods. 1 prvou vetou v spojení s čl. 2 ods. 2, čl. 12 ods. 1 a 2, čl. 13 ods. 3 a 4 a čl. 20 ods. 1, 2 a 4 Ústavy Slovenskej republiky a návrhu skupiny 33 poslancov Národnej rady Slovenskej republiky, zastúpenej advokátom Mgr. Andrejom Gunárom, advokátska kancelária, Panenská 6, Bratislava, na začatie konania podľa čl. 125 ods. 1 písm. a) Ústavy Slovenskej republiky o súlade zákona č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva k poľnohospodárskemu pozemku a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov s čl. 1 ods. 1, čl. 2 ods. 2, čl. 12 ods. 1 a 2, čl. 13 ods. 3 a 4, čl. 20 ods. 1, 2 a 4, čl. 35 ods. 1 a 2 a čl. 55 Ústavy Slovenskej republiky rozhodol, že Ustanovenia čl. I § 4, § 5 a § 6 zákona č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva k poľnohospodárskemu pozemku a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov nie sú v súlade s čl. 1 ods. 1, čl. 13 ods. 4 a čl. 20 ods. 1 Ústavy Slovenskej republiky.

Učinnosť nálezu je od 11.02.2019

Vyššie citovaný nález Ústavného súdu nadobudol účinnosť dňom jeho vyhlásenia v Zbierke zákonov, t. j. dňa 11.02.2019. Týmto dátumom stratili ustanovenia čl. I §4, §5 a §6 zákona č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva k poľnohospodárskemu pozemku a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov účinnosť, a teda sa nemôžu aplikovať na právne vzťahy s ním súvisiace.

Zákon č. 140/2014 Z. z. je účinný naďalej

Je dôležité podotknúť, že zákon samotný nestratil účinnosť, ale iba vyššie uvedené ustanovenia v ňom obsiahnuté. Nakoľko však tieto ustanovenia boli nosnými piliermi zákona, zákon ako taký prestal vytvárať nadmerné administratívne zaťaženie ako je vyššie spomínané.

4.) Aktuálny režim scudzovania poľnohospodárskej pôdy platný od 11.2.2019

Súčasný režim predaja poľnohospodárskych pozemkov je oproti právnej úprave v zmysle ustanoveného zákona č. 140/2014 Z. z. veľmi zjednodušeným režimom.

Postup ako predať alebo kúpiť poľnohospodársku pôdu

V súčasnosti sa prevod poľnohospodárskej pôdy riadi štandardným postupom ako ktorékoľvek iné pozemky. Na prevod poľnohospodárskej pôdy musia byť splnené náležitosti vyžadované zákonom č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon), t. j. predávajúci s kupujúcim musia uzatvoriť zmluvu (napríklad. kúpnu zmluvu podľa § 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov), pričom v zmluve musia byť obsiahnuté nasledujúce údaje:

1. a) označenie účastníkov práv k nehnuteľnostiam; ak ide o fyzickú osobu, meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu, ak ide o právnickú osobu, názov, sídlo a identifikačné číslo, ak ho má pridelené, prípadne iné identifikačné údaje,
2. b) označenie právneho úkonu a jeho predmet, miesto a čas právneho úkonu,
3. c) označenie nehnuteľnosti podľa katastrálneho územia, pozemku podľa parcelného čísla evidovaného v súbore popisných informácií, pozemku evidovaného ako parcela registra „C“ alebo parcela registra „E“, druhu pozemku a výmery pozemku, súpisného čísla stavby a parcelného čísla pozemku, na ktorom je stavba postavená, čísla bytu alebo nebytového priestoru, čísla poschodia, čísla vchodu a spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku, prípadne na priľahlom pozemku, súpisného čísla stavby a parcelného čísla pozemku, na ktorom je dom postavený; ak je nehnuteľnosť v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov, uvádza sa i podiel vyjadrený zlomkom k celku.

Osvedčenie podpisov zmluvných strán

Podpis prevodcu na zmluve musí byť úradne osvedčený. Úradne osvedčený musí byť tiež podpis osoby, ktorá podpisovala zmluvu za splnomocniteľa. To neplatí, ak je účastníkom zmluvy štátny orgán, Slovenský pozemkový fond, obec alebo vyšší územný celok, Železnice Slovenskej republiky alebo ak ide o zmluvu o prevode nehnuteľnosti vyhotovenú vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovanú advokátom.

Tip: Správny poplatok je štandardne 66,- Eur.  Ak ale pred podaním návrhu na vklad do katastra oznámite,  že podáte v danej veci návrh na vklad, tak ušetríte 15,- Eur. Následne, ak podáte návrh na vklad elektronicky (prostredníctvom  zaručenej konverzie, ktorou disponujú advokáti), tak ušetríte na poplatkoch ďalších 33,- Eur. V konečnom dôsledku, tak namiesto 66,- Eur zaplatíte na poplatkoch len 18,- Eur.

Podanie návrhu na kataster nehnuteľností

Následne ak máte spísanú zmluvu (a overené podpisy) môžete podať návrh na vklad do katastra so všetkými potrebnými prílohami (zmluva, doklad o podaní zamýšľaného návrhu na vklad, potvrdenie o zaplatení správneho poplatku).  Tento návrh na vklad vlastníckeho práva sa podáva na miestne príslušný Okresný úrad, katastrálny odbor. Miestna príslušnosť okresného úradu sa určuje podľa miesta výskytu nehnuteľnosti. Považujeme za dôležité upozorniť na skutočnosť, že v prípade niektorých okresov majú okresné úrady spoločné niektoré odbory.

Príklad: pre okresy A, B a C môžu byť spoločne príslušný katastrálny odbor, a to katastrálny odbor Okresného úradu B. Ak sa teda nehnuteľnosť nachádza v katastrálnom území spadajúcom do okresu A, návrh na vklad sa podáva na Okresný úrad B.

Súčasný zjednodušený režim bude pravdepodobne trvať krátko !

Súčasné veľmi pozitívne prostredie pre prevod poľnohospodárskych nehnuteľností nemusí trvať dlho, zákonodarca má totiž možnosť vytvoriť, resp. modifikovať súčasnú právnu úpravu tak, že opätovne obmedzí prevoditeľnosť poľnohospodárskej pôdy, avšak v súlade s ústavou. Uvedenú skutočnosť potvrdzuje tiež odôvodnenie predmetného nálezu Ústavného súdu, podľa ktorého obmedzenie prevoditeľnosti poľnohospodárskej pôdy s cieľom ochrany pred jej degradáciou nie je samo o sebe v rozpore s ústavou, avšak obmedzenie musí byť proporcionálne k sledovanému cieľu. Inak vyjadrené: Obmedzenie možnosti prevodu poľnohospodárskej pôdy musí byť v rovnovážnom pomere s cieľom, ktorý obmedzenie sleduje a to ochranou poľnohospodárskej pôdy.

Na kúpu alebo predaj poľnohospodárskej pôdy bez obmedzení je teraz  ten správny čas !

Na základe vyššie uvedeného možno konštatovať, že ak zvažujete predať svoju poľnohospodársku pôdu, resp. kúpiť poľnohospodársku pôdu; alebo ste od predaja / kúpy poľnohospodárskej pôdy upustili, pretože ste nemali záujem absolvovať komplikovaný a zdĺhavý proces, teraz je ten správny čas, kedy by ste mali svoju poľnohospodársku pôdu predať / kúpiť, pretože momentálne je právne prostredie na Slovensku ideálne na prevod poľnohospodárskej pôdy a nie je isté, ako dlho bude toto obdobie trvať.

Nechajte kúpu a predaj pozemkov na advokátov – ako vám dokážeme pomôcť 

V našej advokátskej kancelárii sa už roky intenzívne venujeme práve agende  spojenej s katastrom nehnuteľností, predaju a kúpe poľnohospodárskej pôdy, či zabezpečovaniu výkupu pozemkov. Taktiež zastupujeme a pomáhame klientom pri vysporiadaní pozemkov v správe slovenského pozemkového fondu, resp. iného štátneho orgánu. 

Legislatívu a dianie v tejto oblasti intenzívne sledujeme a "hľadáme cesty ako je to možné". Dokonca aj pri obmedzeniach, ktoré platili do 11.2.2019 sme vedeli našim klientom pomôcť s odkupom pôdy. Aj keď to bolo náročné a zdĺhavé, ale ako píšeme v časti o nás – vždy hľadáme cestu ako sa to dá a ako je možné zrealizovať záujmy našich klientov.

Zároveň služby spojené s predajom pôdy neberieme len ako „ďalší biznis“. Nesmierne nás teší, ak kúpená pôda slúži na zmysluplné projekty.  Dôkazom toho je aj naša mimoprávna činnosť a revitalizácia ekologického sadu na Myjavských kopaniciach odkiaľ pochádzame. 

Pri kúpe a predaji pôdy pre vás dokážeme zabezpečiť

• Oslovenie majiteľa so záujmom o kúpu pôdy – ponukové konanie
• Príprava kúpno - predajnej zmluvy a odkomunikovanie celého procesu
• Poradenstvo spojené s kúpou/predajom pôdy, ocenenie pôdy ( cez spolupracujúceho partnera )
• Zastupovanie pred katastrom nehnuteľností a zabezpečenie zápisu v katastri
• Autorizácia zmlúv – prídeme a overíme dokumenty u Vás, nemusíte chodiť k notárovi či na matriku
• Know how – našej advokátskej kancelárie v tejto oblasti