Ak ste sa stretli s pojmami parcela registra „E“ (E-KN parcela) a parcela registra „C“ (C-KN parcela) a neviete aký je medzi nimi rozdiel - ste na správnej adrese. Rozdiel medzi nimi si vysvetlíme práve v tomto článku. Dozviete sa čo spôsobilo vznik týchto dvoch máp - registrov a objasníme si pojmy ako katastrálna mapa, mapa kastrálneho operátu, či duplicitné vlastníctvo, ako odporúčame postupovať pri kúpe parcele registra E a iné súvislosti. V prípade, že máte záujem o predaj, či nákup pozemku - sme tu pre vás a radi vám ako advokátska kancelária so špecializáciou na túto problematiku zabezpečíme prírpravu zmluvnej dokumentácie a zápis prevodov vlastníctva na katastri nehnutelnosti.
Zákonné definície parcely, mapy určeného operátu a katastrálnej mapy
V texte nižšie používame rôzne odborné spojenia a tak ich pre istotu zadefinujme, aby každému bolo jasné čo každý z pojmov presne znamená.
Parcela
Parcelou sa rozumie geometrické určenie a polohové určenie a zobrazenie pozemku v katastrálnej mape, v mape určeného operátu alebo v geometrickom pláne s vyznačením jej parcelného čísla.
Mapa určeného operátu
Mapou určeného operátu sa rozumie mapa, na ktorej sú zobrazené pozemky vymedzené vlastníckymi hranicami v nájme právnických osôb a fyzických osôb a sú zlúčené do väčších celkov.
Katastrálna mapa
Katastrálnou mapou sa rozumie polohopisná mapa veľkej mierky, zobrazujúca všetky nehnuteľnosti a katastrálne územia evidované v katastri. Pozemky sa v katastrálnej mape zobrazujú priemetom svojich hraníc do zobrazovacej roviny a označujú sa parcelnými číslami a spravidla značkami druhov pozemkov.
Smerujeme k vytvoreniu jednej súvislej katastrálnej mapy s C-KN pozemkami
Súčasný stav keď na jednom území existujú rôzne druhy parciel a máp môže byť pre laika mätúci. Tento stav, existencie dvoch máp, resp. existencie dvoch registrov (mapa C-KN a mapa E-KN), v ktorých kataster nehnuteľností eviduje pozemky, je spôsobený a má svoj základ v dlhodobej histórii evidencie nehnuteľností a vývoja katastra nehnuteľností.
Pre lepšie pochopenie je dobré si to predstaviť asi tak, že celé územie Slovenskej republiky tvoria dve mapy, ktoré podložíme pod seba a každá z nich je tak v samostatnej vrstve, pričom sa navzájom prekrývajú, ide o katastrálnu mapu a mapu určeného operátu. Mapy si ďalej rozčleňujeme do parciel.
Pričom každý pozemok je obsiahnutý v nejakej C-KN parcele, ktoré sú zobrazené na katastrálnej mape. Parcely C-KN teda obsahujú parcely E-KN, ktoré združujú (zlučujú) do väčších celkov, parciel, to znamená, že každá E-KN parcela (evidovaná na mape určeného operátu), bude vždy obsiahnutá v nejakej C-KN parcele.
Výsledkom bude jedna katastrálna mapa s C-KN pozemkami.
Dnes je snahou to, aby sme parcely E-KN preniesli do mapy C-KN a vytvorili tak jednu súvislú katastrálnu mapu registra C-KN. Dosiahneme to tým, že tieto pozemky sa prenesú (zobrazia) do katastrálnej mapy. V praxi sa tento prenos vykonáva geometrickým plánom na určenie vlastníckych práv (obnovu právneho stavu). Uvedeným procesom tak získavame presnejšie mapy, opravené výmery druhov pozemkov a zároveň vieme pozemky zdaniť podľa ich skutočnej výmery a správneho druhu pozemku. Parcely E-KN sa snažíme prevádzať na parcely C-KN a tak pozemky E-KN zanikajú.
Možno medzi nimi vidieť mnoho rozdielov, spoločné majú to, že sú zapísané v tej istej evidencii, v katastri nehnuteľnosti a jedna parcela nie je nikdy evidovaná v registri „E“ a „C“ súčasne.
Základné rozdiely medzi parcelami E - KN a parcelami C -KN
Tabuľka nižšie zobrazuje základné rozdiely medzi týmito dvoma druhmi parciel.
| Parcely registra "E" | Parcely registra "C" |
| • Parcely registra „E“ sú evidované na mape určeného operátu | • Parcely registra „C“ sú zobrazené na katastrálnej mape |
| • Preukazujú vlastnícky vzťah (ide o pôvodné parcely, z pozemno-knižnej vložky, knihy, hárku, alebo parcely zobrazené a nachádzajúce sa na starších mapách, ktoré zobrazujú pôvodné nehnuteľnosti na mape určeného operátu) | |
| • Údaje pri parcelách registra „E“ nie sú právne záväzné (druh pozemku nemusí korešpondovať so skutočným druhom pozemku, keďže dnes sú už po viac ako 70 rokoch pozemky používané na iný účel a platí druh pozemku pre príslušnú parcelu registra „C“ – napr. parcela registra „E“ s nejakým parcelným číslom je na liste vlastníctva evidovaná ako druh pozemku záhrada no v skutočnosti je parcela registra „C“ evidovaná ako ovocný sad | • Sú právne záväzné pre všetky orgány verejnej moci (druh pozemku korešponduje s reálnym stavom, až na prípadne výnimky ako je nesúlad „C“ operátu) |
| • Parcely registra „E“ (E-KN parcely) nepokrývajú celé katastrálne územie | • Register „C“ pokrýva celé katastrálne územie, to znamená, že každý pozemok je obsiahnutý v nejakej C-KN parcele, inak povedané parcely registra „C“ tvoria katastrálne územie |
| • Každá E-KN parcela je vždy obsiahnutá v nejakej C-KN parcele (sú v katastrálnej mape zlúčené do väčších celkov alebo rozdelené do viacerých parciel, sú ku nim založené právne vzťahy a ich hranice v teréne nie sú zreteľné). V tomto prípade príslušná C-KN parcela nie je vedená na liste vlastníctva a teda nemá žiadneho vlastníka. | |
| • Parcely sú zapísané v katastri, ale ich hranice nie sú už v teréne viditeľné (vzhľadom na vytvorenie parciel registra „C“, ktorých hranice sú v teréne viditeľné). Ak chcete vedieť jeho presnú polohu, je potrebné si ho nechať geodetom vytýčiť, prípadné je potrebné vyhotoviť geometrický plán na obnovu pôvodných parciel. Parcely registra E boli pôvodne zapísané v katastri (pozemkovej knihe) a v pozemkovoknižnej mape, zakreslené v mapách pozemkového katastra, ešte v časoch Rakúsko-Uhorska, po roku 1918 ČSR a pri kolektivizácii po roku 1948 boli zlúčené do veľkých lánov v JRD, ale vlastnícke práva ostali zachované (nešlo o znárodnenie, ale „dobrovoľný“ vstup do JRD), resp. často prípad malých rolí, ktoré začalo obhospodarovať jednotné roľnícke družstvo (v listinách uvádzané ako pozemky v užívaní socialistickej organizácie) a počas neskorších mapovaní sa zamerala len veľká roľa obhospodarovaná JRD. Tým pádom vznikla jedna veľká parcela registra C. Výmera bola určovaná nepresnými grafickými metódami. Vlastnícke právo k týmto parcelám je však stále platné. | • Parcely, ktorých hranice sú v teréne viditeľné, teda od ostatných pozemkov oddelený hranicou – vlastníckou ako plot, hraničné značky alebo hranicou druhu pozemku (orná pôda, záhrada, zastavaná plocha) alebo hranicou spôsobu využívania pozemku (dvor, dom), či administratívnou hranicou, hranicou zastavaného územia obce. Ak hranica v teréne nie je viditeľná, alebo je sporná, prípadne sú iné nejasnosti o jej priebehu, geodet vám ju vytýči v teréne – vyznačí jej priebeh značkami. Pri tom musí využívať platné údaje z katastra nehnuteľností a tie, ktoré sú najpresnejšie (spravidla z predchádzajúcich meraní). Tieto údaje sa nachádzajú v dokumentácii príslušného katastrálneho odboru. |
| • Parcely registra „E“ sa obyčajne nachádzajú mimo zastavaného územia obce (v extraviláne obce), ale nie je to pravidlo | • O parcelách registra „C“ sa evidujú aj popisné informácie – najdôležitejšími údajmi o parcelách sú parcelné číslo, výmera, druh pozemku a číslo listu vlastníctva. |
| • Vzťahy k EKN parcelám sa vysporadúvajú registrom obnovenej evidencie pozemkov (ROEP - register obnovenej evidencie pozemkov), sú zapisované do listov vlastníctva prostredníctvom registra obnovenej evidencie pozemkov. | |
| • Parcely registra „E“ sa niekedy označujú ako združené pozemky alebo parcely určeného operátu. | • Nie každá parcela registra „C“ má založený list vlastníctva. Práva k parcelám bez listu vlastníctva treba vyhľadať v dokumentácii katastra - register „E“, pozemková mapa. |
Rady advokáta ako postupovať v rozdielnych situáciach súvisiacich s parcelami E-KN a C-KN
E-KN parcela vedená na liste vlastníctva a je umiestnená v C-KN parcele
Prípad, že existuje E-KN parcela vedená na liste vlastníctva a je umiestnená v C-KN parcele, ktorá je tiež na liste vlastníctva - jedná sa o chybu v katastrálnom operáte, nakoľko ten istý pozemok nemôže byť zapísaný na rozdielnych listoch vlastníctva s rozdielnymi vlastníkmi a je možné požiadať príslušný katastrálny odbor opravu chyby v katastrálnom operáte.
Keď neviete identifikovať Vašu parcelu
Situácia, keď neviete identifikovať Vašu parcelu z dôvodu, že nepoznáte označenie jej ekvivalentu v inom registri, je možné to vyriešiť metódou prekrytia záznamov registra „C“ a „E“ súčasne, následne Vám geodet do mapy presne zakreslí hranice Vašej parcely
Duplicitné vlastnícke práva
Prípady tzv. duplicitného vlastníckeho práva je veľmi rozsiahla problematika a téma – ide o situáciu, že parcela je evidovaná na listoch vlastníctva ako parcela E-KN a aj ako parcela C-KN, pričom každá z týchto parciel je evidovaná v prospech iného vlastníka.
Túto situáciu možno vyriešiť a jednoznačne tak určiť vlastníka pozemku buď uzavretím dohody dotknutých vlastníkov, alebo podaním návrhu na určenie práva k nehnuteľnosti na súd, teda rozhodnutím súdu. Okresný úrad, katastrálny odbor disponuje len možnosťou adresovať osobám, ktoré sú v katastri evidované ako duplicitní vlastníci výzvu (výzvu na uzavretie dohody alebo podanie určovacej žaloby) nemôže iniciovať začatie konania a sám situáciu vyriešiť.
Pričom vyššie uvedený spôsob riešenia sa týka len zápisu listín záznamom, v prípade že okresnému úradu, katastrálnemu odboru bude doručená zmluva na vykonanie zápisu vlastníckeho práva vkladom, návrh na vklad sa musí zamietnuť, keďže podmienka oprávnenia prevodcu nakladať s nehnuteľnosťou by nebola splnená, na liste vlastníctva je zapísaná obmedzujúca poznámka o duplicitnom vlastníctve, ktorá bráni povoleniu vkladu.
Uvádzame nasledovné príklady, kde môžeme hovoriť o duplicitnom vlastníctve:
- okresnému úradu – katastrálnemu odboru doručené osvedčenie o dedičstve a údaje v ňom uvedené by nevychádzali z údajov katastra, alebo by v ňom nikdy neboli evidované,
- prípad, že pozemok má v súčte viac vlastníckych podielov, ako tvorí 1/1 - napr. na LV sú zapísaní dvaja vlastníci, z toho prvý má podiel 2/10 a druhý má podiel 1/1,
- pozemok registra „C“ a registra „E“ sa prekrýva, a to buď úplne, alebo čiastočne, pričom pozemok registra „C“ má iného vlastníka ako pozemok registra „E“, a teda fyzicky jeden kus zemského povrchu má dva alebo viac rôznych vlastníckych režimov.
Ako realizovať prevody vlastníctva parciel registra "E"
Pre účely prevodu vlastníctva nie je rozhodujúce, či sa jedná o parcelu registra „E“ alebo „C“, ale vzhľadom na všetko vyššie uvedené o parcelách registra „E“ (napr. druh pozemku pri parcelách registra „E“ nie je záväzný údaj, dnes môžu byť používané na iný účel, atď.,...) odporúčame, pre vylúčenie akýchkoľvek problémov do budúcna, aby ste kúpili len pozemok vedený v registri „C“, prípade sa pokúste s predávajúcim dohodnúť, aby zabezpečil zameranie pozemku geodetom a previedol pozemok do registra „C“ (teda podstatou bude záväzne určenie druhu pozemku v „C“ operáte). Zameraním parcely geodetom a vytvorením geometrického plánu je možné parcelu registra „E“ preklasifikovať a premeniť na parcelu registra „C“ následným zápisom v KN.
Odporúčame, pre vylúčenie akýchkoľvek problémov do budúcna, aby ste kúpili len pozemok vedený v registri „C“
Kedysi sa vyskytovali aj problémy, že na prevod poľnohospodárskej pôdy (parcely poľnohospodárskeho druhu pozemku) sa vyžadovalo za určitých prípadov zrealizovať najprv postup jeho ponuky cez register ponuky pozemkov, kde sa ale neraz stalo, že sa cez register ponúkal pozemok registra „E“ evidovaný ako „trvalý trávnatý porast“, no skutočný druh pozemku podľa registra „C“ bol lesný pozemok a teda na tento prevod nebolo potrebné uplatňovať a aplikovať vyššie uvedený zákonom stanovený postup zverejňovania ponuky cez register ponuky pozemkov (keďže sa na neho v konečnom dôsledku nevzťahovali zákonné podmienky na zverejnenie). Týmito postupmi dochádzalo pri predaji k zbytočnému predlžovaniu konania. Uvedené, teda „zákonom stanovený postup zverejňovania ponuky cez register ponuky pozemkov v zákonom stanovených prípadoch“ už bolo zo zákona vypustené.
Podanie daňového priznania pre vlastníkov parciel registra "E"
Problém sa môže objaviť, ak ste vlastníkom parciel registra „E“ a je potrebné podať daňové priznanie. Pri daňovom priznaní k pozemkom registra „E" si treba uvedomiť, že tieto pozemky nemajú zvyčajne správny druh pozemku, t.j. nedá sa podľa nich určiť sadzba dane. Možno si kladiete aj otázku, čo robiť v prípade, ak je takýchto parciel na jedno LV viac, resp. evidovaných viac vlastníkov.
V zmysle katastrálneho zákona
Zákonne povedané: "Záväzným údajom katastra nie je druh pozemku evidovaného ako parcela registra "E"." Ak je viac vlastníkov zvyčajne sa jeden z nich splnomocní na podanie daňového priznania. Čo sa týka dane, pozemky registra "E" sú často v extraviláne a tvoria poľnohospodársku pôdu kde dane platí nájomca a nie vlastník. V prípade lesa sa daň platí často len v hospodársky využívanom lese inak je nulová. Nahliadnite v tomto prípade aj do všeobecne záväzného nariadenia obce.
