Pripomienkovanie zmluvy pri kúpe nehnuteľnosti advokátskou kanceláriou - postup a cena

Nami poskytovaná služba pripomienkovania zmlúv súvisiacich s kúpu alebo nájmom nehnuteľností môže pozostávať buď z prípravy základnej analýzy predloženej zmluvnej dokumentácie, alebo môžeme našu spoluprácu rozvinúť a pripraviť pre Vás konkrétne znenie zmluvy a Vašich návrhov formulácií. Využitím našich služieb v prvom štádiu získate právnu analýzu a v nej prehľad o rizikách a nástrahách, ktoré obsahuje druhou stranou predložená zmluvná dokumentácia. Následne je na Vás, či si trúfnete už odkomunikovať s druhou stranou nástrahy a formulovať pre vás výhodné texty alebo využijete naše služby aj vo väčšom rozsahu. V druhom štádiu vieme konkrétnu zmluvu právne pripomienkovať, upraviť, doplniť prípadne rozšíriť texty zmluvy. 

Ako prebieha spolupráca s našou advokátskou kanceláriou

Štádium 1 - príprava analýzy  

• Prepošlete nám zmluvy s prílohami o kontrolu ktorých máte záujem 

V prvom kroku nám pošlete (ideálne e-mailom) zmluvu, ktorú máte záujem analyzovať. V prípade ak sú súčasťou zmluvy aj ďalšie iné zmluvy / dokumenty, je vhodné aby ste poslali aj tie. Príkladom môže byť: ak kupujete nehnuteľnosť prostredníctvom realitnej kancelárie, okrem samotnej kúpnej zmluvy, budete musieť podpísať aj tzv. rezervačnú zmluvu alebo zmluvu o sprostredkovaní, zmluvu o budúcej zmluve a podobne. Aby bola analýza úplná, je potrebné preveriť všetky zmluvné dokumenty, ktoré Vám boli predložené.

• V závislosti od rozsahu a náročnosti pre Vás pripravíme cenovú ponuku. V prípade predaja či kúpe štandardného bytu či domu je táto cena štandardne v rozmedzí 200 - 300 Eur. 
• Po akceptácií cenovej ponuky pre Vás pripravíme analýzu a upozorníme Vás na najvýznamnejšie riziká danej zmluvy 

Štádium 2 -  zapracovanie výsledkov analýzy 

• V prípade záujmu pre Vám pomôžeme zmluvu prerobiť, pripraviť nové texty, odkomunikovať Vaše návrhy s druhou stranou. 

Tip z praxe: Klient nám predložil zmluvnú dokumentáciu s realitnou kanceláriou, ktorá sprostredkovala predaj nehnuteľnosti a zo zmluvnej dokumentácie vyplývalo, že realitná kancelária bude mať nárok na províziu nezávisle od toho, či klient nakoniec daný byt nadobudne alebo nie. Nárok na províziu v tomto prípade 3000 Eur realitnej kancelárií vznikal dokonca aj v prípade, ak by developer kupovaný byt neskolaudoval.  

Samotná analýza zmlúv (jej obsah) pozostáva z viacerých častí, na ktoré si musíme dať pozor. 

a) analýza nehnuteľnosti

•  skontrolujeme, či na nehnuteľnosti neviaznu rôzne záložné práva alebo vecné bremená, ktoré by Vás mohli ako budúceho kupujúce ohrozovať
• preveríme, či je k Vašej nehnuteľnosti zriadená prístupová cesta a zistíme, či je možné, aby ste sa po nej k svojej budúcej nehnuteľnosti z právneho pohľadu bezproblémovo dostali – t. j. či je cesta vo vlastníctve obce, alebo ak je vo vlastníctve súkromnej osoby, či je na nej zriadené právo prechodu alebo akým spôsobom je umožnený prístup k nehnuteľnosti
• preveríme či údaje, ktoré sú v zmluve uvedené zodpovedajú stavu zapísanom v katastri nehnuteľností
• v prípade, ak má byť súčasťou nehnuteľnosti aj parkovacie státie, preveríme, akým spôsobom je zabezpečené jeho užívanie (často sa totiž stáva, že sa neprevedie vlastnícke právo na parkovacie státie ale zriadi sa iba právo užívania a podobne)

b) preverenie osoby predávajúceho (napr. developera) / kupujúceho a sprostredkovateľa (realitnej kancelárie):

• preveríme spoľahlivosť osoby predávajúceho resp. aj sprostredkovateľa predaja (ak v konkrétnom prípade je)
• preveríme, či nemá povesť nespoľahlivého obchodného partnera, či nemá povesť osoby, ktorá neplní svoje záväzky, resp. ktorý prevezme záloh a ďalej nekomunikuje a podobne. Toto je veľmi dôležité preveriť aby sa predišlo situácií, kedy ako záujemca zložíte za nehnuteľnosť nemalú finančnú čiastku a predávajúci alebo sprostredkovateľ prestanú komunikovať.
• preveríme či nie sú voči osobe predávajúceho / sprostredkovateľa vedené exekučné konania, konkurzné či reštrukturalizačné konanie, či nie je dlžníkom na daniach, sociálnom poistení resp. zdravotnom poistení, t. j. preveríme, či nevzniká riziko, že by Vám nemuselo byť plnenie z jeho strany poskytnuté

c) analýza samotných ustanovení zmluvy

• preveríme jednotlivé ustanovenia zmluvy
• poukážeme na ustanovenia, ktoré sú pre Vás nevýhodné
• vysvetlíme prečo sú konkrétne ustanovenia nevýhodné
• stručne poukážeme ako by bolo možné situáciu vzniknutú takýmto ustanovením upraviť tak, aby bolo pre vás menej rizikové (v tomto štádiu nevytvoríme konkrétne navrhované znenie ustanovenia, iba poukážeme na prijateľnejšie možnosti riešenia)
• poukážeme na okolnosti, ktoré samotná zmluva neupravuje, a ktoré môžu byť v budúcnosti sporné

d) záver analýzy

• v závere v stručnosti zhrnieme výsledky analýzy

Riadne preverenie zmluvy a všetkých prvkov s tým súvisiacich zaberie skúsenému advokátovi niekoľko hodín. Laikovi môže takéto preverenie trvať neporovnateľne dlhší čas, a nemusí si uvedomiť jednotlivé súvislosti, ktoré sú s konkrétnymi ustanoveniami zmluvy spojené. V prípade ak kupujete nehnuteľnosť, určite stojí za zváženie, či sa neoplatí dať skontrolovať zmluvu advokátskej kancelárii, ktorá sa príprave a kontrolám zmlúv pravidelne venuje a predísť tak riziku uzatvorenia nevýhodnej či nebezpečnej zmluvy. Ak máte záujem o skontrolovanie zmluvy určite nás kontaktujte a pridajte sa k desiatkam klientov, ktorí využili službu pripomienkovenia zmlúv a prípravu základnej právnej analýzy zmluvnej dokumentácie. 

V prípade ak by ste mali pocit po vyhotovenej analýze, že znenie zmluvy, ktoré Vám bolo zaslané, je v takom veľkom rozsahu pre Vás neprijateľné, že nie je možné iba bežnou komunikáciou s budúcou zmluvnou stranou takéto znenie napraviť, a súčasne máte o konkrétnu nehnuteľnosť veľmi veľký záujem, vieme Vám poskytnúť aj ďalšie služby súvisiace so zmluvnou agendou.

Ak z analýzy zmluvy vyplýva, že bude potrebné zmluvu celú prerobiť a takéto prerobené znenie zaslať druhej zmluvnej strane, stojí za zváženie vytvorenie jej právneho pripomienkovania s jednotlivými zásahmi do zmluvy a taktiež s vytvorením konkrétnych navrhovaných ustanovení zmluvy.

Právne posúdenie a vytvorenie konkrétneho navrhovaného znenia zmluvy

• Obsahom tejto právnej služby je konkrétne pripomienkovanie rozporných ustanovení, ich konkrétne právne posúdenie a vytvorenie konkrétneho navrhovaného znenia, samozrejme pre každé jedno neakceptovateľné ustanovenie.
• Výsledkom tejto právnej služby je na jednej strane vyhotovenie pripomienkovaného znenia zmluvy s konkrétnym popisom a právnym rozborom jednotlivých sporných ustanovení a na strane druhej predloženie navrhovaného znenia týchto ustanovení tak, aby boli čo najviac možne prijateľné pre obe zmluvné strany.
• Zložitejšie a finančne náročnejšie transakcie si občas vyžadujú aj osobné stretnutie zmluvných strán a ich právnych zástupcov. Ak si to situácia vyžaduje sme Vám k dispozícii aj na tento druh služby a pomoci. Na osobnom stretnutí Vám vysvetlíme navrhované riešenia protistrany a či sú pre Vás výhodné a akceptovateľné. 

Cena za služby v druhom štádiu bude s Vami vždy korektne a férovo vopred dohodnutá či už prostredníctvom hodinovej sadzby, paušálnej platby alebo individuálnej dohody.