Zákonom č. 92/2020 Z. z., ktorým sa zmenil a doplnil zákon č. 62/2020 Z. z. o niektorých mimoriadnych opatreniach v súvislosti so šírením nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19 a v justícii bola do nášho právneho poriadku zavedená dočasná ochrana nájomcov nehnuteľností pred ukončením nájmu. Táto novela nadobudla účinnosť dňa 25.04.2020.
Má prenajímateľ právo ukončiť zmluvu s neplatičom? Zanikla nájomcom povinnosť úhrady nájomného? Odpovede nájdete v článku nižšie.
Do kedy a na ktoré nehntuteľnosti sa vzťahuje poskytnutie ochrany nájomcov
Zákonom č. 92/2020 Z. z., ktorým sa zmenil a doplnil zákon č. 62/2020 Z. z. o niektorých mimoriadnych opatreniach v súvislosti so šírením nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19 a v justícii bola do nášho právneho poriadku zavedená dočasná ochrana nájomcov nehnuteľností pred ukončením nájmu. Táto novela nadobudla účinnosť dňa 25.04.2020 v nasledovnom znení:
„Prenajímateľ nemôže do 31. decembra 2020 jednostranne ukončiť nájom nehnuteľnosti, vrátane nájmu bytu alebo nebytového priestoru, pre omeškanie nájomcu s platením nájomného vrátane úhrad za plnenia obvykle spojených s nájmom splatného v období od 1. apríla 2020 do 30. júna 2020, ak omeškanie nájomcu vzniklo v dôsledku okolností, ktoré majú pôvod v šírení nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19. Tento dôvod pre vznik omeškania musí byť nájomcom dostatočne osvedčený. Iné dôvody pre ukončenie nájmu tým nie sú dotknuté.“
Z uvedeného znenia je zrejmé, že chránený je nájom všetkých druhov nehnuteľností, bytov a nebytových priestorov.
Za splnenia podmienok, nemožno do 31. decembra 2020 jednostranne ukončiť pre omeškanie nájomcu nájom nehnuteľnosti a to žiadnym s jednostranných spôsobov ukončenia zmluvného vzťahu.
Iné zákonné a zmluvné práva na ukončenie nájomného vzťahu zostávajú v platnosti aj počas uvedeného obdobia.
Na ochranu nájomcov je potrebné súčasne splniť 2 podmienky
Podmienky používania tejto ochrany sú v zmysle vyššie uvedeného dve:
- omeškanie nájomcu s platením nájomného vrátane úhrad za plnenia obvykle spojených s nájmom splatného v období od 1. apríla 2020 do 30. júna 2020
- omeškanie nájomcu vzniklo v dôsledku okolností, ktoré majú pôvod v šírení nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19
Tieto podmienky musia byť splnené kumulatívne. Inak povedané, aby nájomca používal ochranu, musí splniť obe podmienky spoločne.
Prvá z uvedených podmienok teda omeškanie nájomcu s platením nájomného a úhrad obvykle spojených s nájmom splatného v období od 1. apríla 2020 do 30. júna 2020 je jasná a veľmi ľahko uchopiteľná. Ako však určiť či omeškanie nájomcu vzniklo v dôsledku okolností, ktoré majú pôvod v šírení nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19 v prípade, že nájomca nemal uzavretú prevádzku na základe rozhodnutia Úradu verejného zdravotníctva SR? V súčasnosti na túto otázku odpoveď presne nepoznáme a však pravdepodobne sa táto skutočnosť bude prenajímateľovi prípadne na súde preukazovať hlavne podkladmi, ktoré vedia dokázať zníženie solventnosti nájomcu od marca 2020.
Povinnosť platiť nájomné nezaniká
Je potrebné dodať, že aj keď prenajímateľ nemôže nájomcovi jednostranne vypovedať zmluvu, povinnosť uhrádzať nájomné zatiaľ nezaniká. Nájomca má naďalej povinnosť uhrádzať nájomné a v prípade porušenia svojich povinností aj povinnosť uhradiť sankčné plnenia.
